El mercado inmobiliario en España se enfrenta a una compleja situación, con un creciente desajuste entre la demanda y la oferta de viviendas. En las últimas décadas, tanto el menor stock de viviendas como la oferta de nuevas construcciones no han sido suficientes para compensar el aumento del número de hogares, lo que ha impulsado un notable aumento de los precios y ha dificultado el acceso a la vivienda, especialmente para los colectivos más vulnerables y las generaciones más jóvenes.
Aun así, estos años y en especial el 2025 vienen siendo ejercicios donde el número de operaciones de venta de inmuebles han ido en aumento, lo que ha ayudado a consolidar los precios al alza. Quizá a más de uno le sorprenda conocer que las Administraciones son las principales beneficiadas de esta situación. ¿Por qué? Los Ayuntamientos cobran por las recalificaciones de suelo y las licencias de construcción. Las Comunidades Autónomas ingresan por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en las ventas que no son nuevas (llegando en algunos casos hasta el 13%) y el Estado central -en el caso de Navarra el Gobierno navarro- recauda el 10% del IVA por la nueva, después de incrementarse desde el 7% que se pagaba hasta la crisis inmobiliaria de 2007.
Según ha estudiado el Instituto de Estudios Económicos (IEE), en España el tipo marginal efectivo de imposición sobre vivienda ocupada en propiedad alcanza un valor del 30,3%, cuando la media de la OCDE es del 9,7% y del 6,5% en la UE. Por si fuera poco, las ganancias patrimoniales derivadas de la venta de inmuebles sobre el valor nominal del activo se calculan sin ajustar por la inflación y con unos tipos marginales máximos del 30%, cuando en la UE es del 16,4%.
La situación del alquiler no es más favorable. La carga fiscal efectiva para quienes arriendan vivienda se aproxima al 44 %. Si lo añadimos a la creciente inseguridad jurídica y a las restricciones regulatorias, se genera un fuerte incentivo a mantener inmuebles vacíos, destinarlos a otros usos o retirarlos del mercado. El resultado final es una reducción de la oferta y un aumento de los precios, justo lo contrario de lo que España necesita.
La mayor fiscalidad sobre la vivienda en España respecto a la media europea actúa en todas las fases del ciclo inmobiliario: adquisición, tenencia, transmisión y arrendamiento. Como resultado, la recaudación por tributos relacionados con la vivienda alcanza el 18% del total recaudado, lo que supone un 3,5% del PIB. Sin embargo, asómbrense, el gasto del total de las Administraciones públicas dedicado a vivienda fue, en 2024, del 1%. En Navarra la cifra ascendió al 2%. Se recauda mucho y se invierte poco.
La estructura fiscal que recae sobre la vivienda es compleja. Al IVA o ITP en el momento de compra se añaden tributos locales como el IBI o el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos. A ello se suman cargas indirectas vinculadas al urbanismo, licencias y procesos administrativos que afectan al coste final de cualquier promoción.
¿Por qué no se plantea la Administración una reducción de la carga tributaria sobre la vivienda, que garantice la seguridad jurídica y favorezca la inversión, el alquiler y la movilidad? Si además viene acompañada de una deducción fiscal en la compra de la primera vivienda, que se eliminó en 2013, mejor que mejor.
El déficit estructural de vivienda en España se estima en unos 2,2 millones de unidades para el período 2025-2040. Exigirá movilizar, aproximadamente, 380.000 millones de euros, lo que hace imprescindible la colaboración público-privada. Con todo lo dicho me atrevo a señalar algunas propuestas:
1. Reducir la carga tributaria sobre los arrendadores que ofrezcan precios asequibles.
2.Recuperar la deducción fiscal en la compra de vivienda habitual.
3. Equiparar los ingresos de los alquileres con otros instrumentos de ahorro incorporándolos a la base imponible del ahorro.
4. Revisar la Valoración Catastral para garantizar que esta no sea superior al valor de mercado.
5. Suprimir o bonificar el 100% del Impuesto de Patrimonio y eliminar el Impuesto de Sucesiones sobre la vivienda habitual.
6. Reducir el IVA, principalmente para la compra de vivienda habitual.
7. Gravar exclusivamente las ganancias de capital reales, esto es, ajustando íntegramente el efecto de la inflación.
7. Reducir los tipos de gravamen del IBI aplicando bonificaciones progresivas para inversiones en mejoras estructurales y de eficiencia energética.
No podemos olvidar que la vivienda es uno de los elementos que más condicionan la competitividad de un territorio. Las empresas necesitan entornos en los que sus trabajadores puedan acceder a una vivienda a precios razonables, en un momento en el que la renta de los jóvenes de entre 20 y 29 años ha caído en nuestro país un 15% desde 2009. La vivienda no es únicamente una cuestión social; es un factor económico de primer orden. Ignorarlo supone renunciar a atraer talento, inversión y actividad empresarial.