Acceso al artículo en pdf

Una oportunidad perdida. La nueva Ley de Vivienda que será realidad en apenas unas semanas ha dejado pasar una ocasión histórica para afrontar, de manera realista y eficaz, el serio problema de la vivienda de alquiler en España. Porque aunque la música entonada por el gobierno y sus socios de coalición pueda sonar bien, es la letra lo que falla.

El texto acordado es cortoplacista, contraproducente, añade incertidumbre, tiene tintes electoralistas y no ataja el verdadero problema de raíz: la falta de viviendas en alquiler.

Es cortoplacista porque una de sus medidas estrella, la limitación de rentas en aquellas zonas declaradas tensionadas, si bien puede hacer que los precios se contengan ligeramente, esta contención solo durará poco tiempo para luego aumentar: como ya se ha comprobado en aquellas ciudades que impusieron topes de renta, los propietarios retiran del mercado sus viviendas, agravando el problema de oferta disponible, lo que provoca ese efecto rebote en los precios. Por eso, no solo es cortoplacista, sino también contraproducente. Además, serán las familias que tienen más complicado el acceso a una vivienda –justamente a las que más busca proteger esta ley– las que se verán más perjudicadas.

Asimismo, la nueva norma añade incertidumbre en un sector en el que la seguridad jurídica es vital debido a las elevadas inversiones que se necesitan para levantar las costosas infraestructuras de vivienda y a los amplios plazos para que sean realidad. Anunciar un índice de control de precios que entrará en vigor el 1 de enero de 2025, sin saber aún cómo se va a calcular pero que siempre estará por debajo del IPC, no puede tener otro efecto más que la congelación de planes de inversión del ahorro institucional privado, tanto nacional como internacional.

El hecho de que su aplicación sea, además, competencia de las comunidades autónomas, añade incertidumbre a un sector que compromete inversiones a muy largo plazo y cuyas rentabilidades son muy ajustadas por estar sostenidas a 10, 15 ó 20 años.

Y tiene tintes electoralistas porque es la única forma de explicar que una norma que llevaba más de un año en tramitación y seis meses estancada haya sido desbloqueada en apenas dos semanas al calor de unas cercanas elecciones municipales y autonómicas. Una vez más, lanzando un mensaje interesado en contra de los propietarios, en especial de los llamados “grandes tenedores”, que no son otra cosa que un vehículo para canalizar el ahorro de miles de ciudadanos y de agentes institucionales que buscan rentabilidades ajustadas pero estables en el largo plazo. Sociedades, por cierto, que son las únicas capaces de reunir el capital necesario para realizar las elevadas inversiones que se necesitan para aumentar la oferta de vivienda en alquiler en España. Sin duda, esta ley nos hace menos competitivos, menos atractivos para los inversores internacionales.

Por otro lado, y antes de pasar a las propuestas, a la ley de vivienda se ha sumado estos días el anuncio del Gobierno de poner en el mercado 113.000 viviendas públicas, de tipo social y asequible, casi la mitad de ellas actualmente gestionadas por la Sareb.

En algo estamos todos de acuerdo, y es en la necesidad de que haya más vivienda de alquiler disponible en el mercado. De hecho, en Azora fuimos pioneros en 2003 en dedicarnos a la gestión de vivienda de alquiler en toda España. Conocemos muy bien el mercado y el sector, hemos estado desde el principio. Según diversos estudios, se necesitarían en nuestros países alrededor de dos millones de viviendas. Por lo tanto, las 100.000 anunciadas por el Gobierno son, por supuesto, bienvenidas pero no parecen, en ningún caso, que sean suficientes. Pero es que, además, esa cifra mezcla datos y realidades, planes que se solapan, moviliza viviendas de muy distinto tipo, situadas en zonas donde no necesariamente hay problemas de acceso y, a la vez, buena parte del éxito de este plan queda en manos de municipios y comunidades autónomas que en el pasado no han mostrado ningún interés en hacerse con las viviendas del llamado “banco malo”.

¿Qué se podría hacer para comenzar a solventar la falta de oferta y aumentar el parque de vivienda en alquiler?

Por ejemplo, habría que facilitar la creación de suelo, con procesos ágiles y más seguridad jurídica, y mejorar desde un punto de vista fiscal el desarrollo, construcción y explotación de viviendas en alquiler que hoy en día tributariamente están más penalizados que la de compraventa. También son necesarias medidas que protejan la propiedad privada en caso de tener que recuperar las viviendas por impago u ocupación, y dotar de fondos públicos a las distintas administraciones para que puedan cubrir situaciones de vulnerabilidad social, que hasta ahora recaen en gran parte en el propietario privado.

En definitiva, fomentar la colaboración pública-privada de la que tanto se habla pero que tanto cuesta hacerse realidad. Y cuesta porque por parte de algunos actores políticos se quiere situar al ahorro institucional como parte del problema cuando somos, justamente, lo contrario: parte de la solución. Por nuestra parte, seguiremos trabajando para ofrecer a los ciudadanos oportunidades de acceder a una vivienda digna, como siempre hemos hecho.

Concha Osácar Garaicoechea, Presidenta de Azora y miembro del think tank Institución Futuro

Institución Futuro
Share This